2022年第一季度，国内商业地产投资活跃度较低，已达成的交易中，大部分为“新经济”板块物业成交、自用买家成交及开发商并购交易。

　　近日，市场机构第一太平戴维斯于其发布的季度报告中指出，当前疫情反复给经济复苏带来挑战，同时，尽管政府融资政策有所缓和，但开发商债务问题仍较为严峻，市场充满不确定性，进而影响了投资活跃度。

　　以北京市场为例，据其统计，一季度，无论是写字楼、商业零售还是大宗投资，北京市场均表现平淡。其中，一季度，北京甲级写字楼市场迎来两座新项目入市，供应量约为16.2万平方米；受市场整体租赁需求有所减弱的影响，季度内净吸纳量约为9.5万平方米，较去年同期下滑42.5%。第一太平戴维斯华北区交易及咨询服务业务负责人温书阅指出：“主要原因包括传统租赁淡季、部分行业监管加强导致需求走弱等诸多因素，市场正逐渐告别强势井喷、回归理性常态。”

　　根据第一太平戴维斯的统计，过去12个月(截至2022年3月15日)，国内写字楼资产成交量同比下降20%；在商业地产投资额中占比为41%，同比下降11个百分点。尽管许多城市预计仍将有大量供应入市，但由于当前经济发展充满不确定性，投资者对收购写字楼持谨慎态度，大部分写字楼仍由自用买家收购，包括政府相关机构、互联网企业及生物制药企业等。

　　同一时期，零售物业成交量同比上升15.9%，其中境内买家占比达三分之二。主要成交包括平安保险收购来福士资产包，交易完成后凯德置地仍为项目的运营商。过去12个月最活跃的零售物业买家包括平安保险、博枫及领展REIT.但2022年至今市场尚无主要零售物业成交。目前，市场对品牌和顾客竞争激烈，新冠肺炎疫情影响持续。面对这些情况，当前只有一些有丰富资产管理及商场运营经验的投资者在寻求扩充资产组合的机会。

　　与此同时，工业/物流/数据中心继续实现快速增长，同时期内成交量同比上升20.7%，占总成交额的30%。2022年ESR和GIC以人民币45亿元从DLJ收购一工业/物流资产包，其中包含位于大上海地区的11项资产，合计约55万平方米。目前行业内的头部企业仍有很高的收购意愿，并尤其关注大额资产包的收购机会。

　　第一太平戴维斯预计，未来几个季度投资市场仍将面临不少挑战，大部分的成交仍是工业/物流等收益稳定的物业类别，而传统商办成交会集中在上海和北京等核心城市。受资金困扰的开发商可能会在短期内继续出售一些非核心资产，导致市场上有更多非核心资产的收购机会。

　　“在经历了2021年的跌宕起伏之后，房地产市场在2022年仍面临着诸多挑战与机遇。目前，宏观经济增速的放缓、国际环境的复杂变化及新冠肺炎疫情的反复，对于房地产市场的影响都不容小觑。此外，房地产行业已经进入深度调整期，面对新周期复杂多变的大环境，商办地产的从业者应理性应对、保持信心、顺应潮流、主动作为，提升自身的核心竞争力，以适应新时期的新需求。”第一太平戴维斯华北区董事长麦安东表示。