变动租赁管理，境外有，中国缺门。行业可以尝试，好处是公平且可以应对各种变化，解决当前经常出现的业主与管理公司的矛盾。

变动租赁管理是根据各种情况确定租赁费变动的合同，可以公平应对各种变化，解决当前经常出现的业主与管理公司的矛盾。

1、自己管理：酒店集团自主品牌；酒店业主自己落实管理的单体酒店。

赵焕焱评论：自己的酒店、自己的品牌、自己的管理。

酒店集团代表：半岛酒店、香格里拉酒店。

（1）半岛酒店

全球10家半岛酒店分别为：香港半岛酒店（100%股权）、北京王府半岛酒店（100%权益，中外合作，2033年归还）、纽约半岛酒店（100%股权）、芝加哥半岛酒店（100%股权）、东京半岛酒店（100%股权）、曼谷半岛酒店（75%股权）、马尼拉半岛酒店（77.4%股权）、上海半岛酒店（50%股权）、比华利山半岛酒店（20%股权）、巴黎半岛（20%股权）。

上海半岛酒店2016年客房235间；营业收入5.12亿元、同比上升7%；息税折旧摊销前利润17869万元、同比上升62.10%；息税折旧摊销前利润率34.90%；平均分摊每间客房每天息税折旧摊销前利润2077.55元（包括餐饮、商场等）。

（2）香格里拉

香格里拉酒店集团全球拥有不动产的酒店76家客房34705间、租赁酒店3家、管理酒店77家（减少管理2家为：5600万元人民币出售的西安金花大酒店和第三方拥有的北京上东今旅），其中在中国43家。

2016年在中国的酒店因折旧摊销等亏损12.5百万美元、同比减亏43.3百万美元；平均房价全球160美元、中国122美元；平均出租率全球65%、中国63%；每间可供房收入全球104美元、中国77美元；营业收入全球1918.1百万美元、中国751.7百万美元；净利润全球45.8百万美元、中国亏损12.5百万美元（因折旧摊销等亏损12.5百万美元、同比减亏43.3百万美元）；全球管理费收入151.8百万美元；全球管理净利润33.2百万美元；折旧摊销全球319.1百万美元、中国155.0百万美元；所得税全球69.6百万美元、中国30.6百万美元；息税折旧摊销前利润拥有酒店474.7百万美元、酒店管理48.8百万美元；酒店资产全球6079.3百万美元、中国3089.0百万美元。

2、全权委托管理：把酒店委托给他人全权管理。

赵焕焱评论：是中国酒店主流管理模式。

委托方之得：所有者与经营者分离，追求效益最大化；委托方之失：与品牌价值无缘。

被委托方之得：轻资产运营，小本万利；被委托方之失：无法享受资产价格升值。

比较成功的委托方代表：金茂集团。8家酒店分布为：上海2家、北京2家、三亚2家、深圳1家、丽江1家。8家酒店的建筑面积542479平方米、客房3437间，平均每家酒店建筑面积67810平方米、客房430间。2016年营业收入1808.7百万元、同比上升3.54%；2016年毛利润8.86亿元；毛利润率49%、同比上升4.26%

3、特许经营：购买品牌使用许可，自己管理。

赵焕焱评论：境外比较流行，中国目前有品牌选择的局限。

特许经营代表：温德姆酒店集团。

温德姆酒店集团旗下16个品牌7645家酒店中，7585家酒店采用特许经营(加盟)的模式，58家酒店采用委托管理模式，有2家酒店是自有的。温德姆酒店集团为特许经营酒店提供管理系统、培训系统和检验机制来保证品质。

（1）温德姆酒店集团在中国有7个品牌，分别为：温德姆花园酒店、温德姆至尊酒店、温德姆酒店及度假酒店（以上品牌由温德姆酒店集团营运）、华美达、豪生、戴斯、速8。

（2）华美达品牌，创立于1954年美国亚利桑州。在中国的特许经营具有优势，是因为特许经营费是客房收入的5%，而不以酒店全部营业收入计。

（3）豪生品牌，2000年进入中国，中国地区品牌持有人章伟信先生设立的大中华酒店（香港）有限公司是品牌酒店服务公司，提供设计与技术性服务咨询，在大中华地区拓展及管理两大品牌：温德姆至尊豪廷（注意：与温德姆酒店集团营运的温德姆至尊酒店不一样）与豪生。豪生酒店品牌包括以下5个品牌阶梯：豪生大酒店、豪生酒店、豪生商务型酒店、豪生度假村、豪生全套房酒店。

（4）戴斯品牌，创立于1970年，是温德姆酒店集团旗下最大的酒店品牌。在中国的品牌持有人辅特集团2003年成立于新加坡，集团三位创始人为陈嘉财、陈嘉寿和方庆文先生。中国总部设立于北京，并分别在北京和上海设立代表处和分公司。辅特集团2003年签署拥有“戴斯系统中国领域内总许可协议”，2004年将戴斯引进中国，包含全权管理和特许经营多种经营模式，旗下5个注册品牌分别是：戴斯大酒店、戴斯酒店、戴斯商务酒店、戴斯酒店公寓、戴斯酒店。

4、第三方管理：业主向品牌所有方支付品牌使用费，向第三方管理者支付管理费。

赵焕焱评论：境外比较流行，中国内地目前的问题在于品牌使用费加上第三方管理费后如超过全权委托管理费用则业主不爽。

第三方管理代表：州际。

2009年12月20日，锦江酒店3.07亿美元收购州际集团。州际没有品牌，是第三方公司，需要挂其他酒店管理公司品牌。州际酒店集团第三方管理的228家酒店分布在美国、印度、俄罗斯、英国和墨西哥等，使用33个酒店品牌，其中包括希尔顿、喜达屋、万豪旗下品牌，拥有56家酒店的部分所有权、完全拥有的物业6家。

2010年，锦江国际集团与州际合资成立了州逸（中国）酒店和度假村集团来发展第三方管理，先后签过约的酒店有中信泰富朱家角锦江酒店、上海雅悦酒店、北京长安大饭店、上海东锦江希尔顿逸林酒店、上海锦沧文华大酒店有限公司、武汉锦江国际大酒店、乌鲁木齐锦江国际酒店、上海中心J Hotel，基本上是锦江的不动产。州逸的签约一般为10年，最短是5年。

2016年5月3日，锦江酒店公告出售州际酒店集团完成交割。

5、固定租赁管理：租赁方与业主签订固定的租赁费合同，租赁后管理。

赵焕焱评论：中国经济型酒店集团俗称的直营店是典型表现。已经司空见惯，不必介绍了。

6、变动租赁管理：租赁方与业主签订根据各种情况确定租赁费变动的合同，租赁后管理。

赵焕焱评论：境外有，中国缺门。行业可以尝试，好处是公平且可以应对各种变化，解决当前经常出现的业主与管理公司的矛盾。